Planen Sie einen Anbau an Ihr Haus oder einen Neubau, dann benötigen Sie eine Baugenehmigung vom zuständigen Bauamt. Diese wird mit dem Bauantrag eingeholt. Er ist die Vorrausetzung für die Genehmigung und die Freigabe Ihres Bauvorhabens und mit vielen Formularen und Unterlagen verbunden. Wir erklären, was Sie einreichen müssen, mit welchen Fristen zu rechnen ist und worauf Sie achten sollten.
Je nach Bundesland ist es unterschiedlich, für welche Bauprojekte man einen Bauantrag stellen muss und für welche nicht. In der jeweiligen Landesbauordnung sind hier die rechtlichen Vorgaben für die Baugenehmigung vorgegeben und im Bebauungsplan der Gemeinde detailliert festgelegt. So kann es mancherorts genügen, die Gemeinde über Anbauten zu informieren – anderswo muss man einen Bauantrag für die Baugenehmigung stellen.
Keine Sorge, Sie müssen sich nicht alleine mit Paragraphen und Vorschriften rumschlagen, um einen Bauantrag zu stellen – diese Aufgabe wird von sogenannten bauvorlageberechtigten Verfassern übernommen. In der Regel sind das Architekten oder Bauingenieure die den Bauantrag gemeinsam mit Ihnen bei der Baubehörde Ihrer Gemeinde einreichen. Vorab können Sie auch eine Bauvoranfrage stellen. Damit klären Sie noch vor dem Bauantrag, ob Ihr Bauvorhaben realisierbar ist oder welche Probleme es im Genehmigungsverfahren geben könnte. Auch eine spezielle Hausbauplanungs-App kann Ihnen helfen.
Je nach Bundesland und Gemeinde können die Dokumente variieren, die Sie für den Bauantrag einreichen müssen. Meist sind zum Bauantrag folgende Unterlagen als Bauantragsformular beim Bauordnungsamt einzureichen:
Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Richtigkeit Ihres Bauantrags in Bezug auf die jeweilige Bauordnung von Ländern und Gemeinden. Je nach Bauordnung gibt es unterschiedliche Vorgaben, die man bei den Baumaßnahmen berücksichtigen muss – zum Beispiel zur Dachform, Dachbegrünung oder auch im Hinblick auf die Außenanlage. Die meisten Gemeinden haben in einem Bebauungsplan festgesetzt, wie Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen – diese Vorgaben sind vorrangig einzuhalten. Den Bebauungsplan kann man vor der Planung des Bauvorhabens beim Bauamt einsehen. Halten Sie die Vorgaben des Plans ein, können Sie ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, auch Bauanzeige genannt, bei Ihrer Gemeinde einreichen. Der Bauantrag für Ihr Gebäude ist dann innerhalb von vier bis sechs Wochen automatisch genehmigt, sofern keine Erteilung von Änderungen durch die Behörde erfolgt.
Wenn Sie alle Unterlagen beisammenhaben, reichen Sie den vollständigen Bauantrag bei Ihrer Gemeinde ein. Der Bauantrag wird dann an die Bauaufsichtsbehörde weitergeleitet, die den Antrag auf Richtigkeit prüft. Eine einheitliche Frist gibt es nicht. Die Dauer bis zur Genehmigung kann unterschiedlich viel Zeit in Anspruch nehmen – in der Regel sollten Sie drei bis vier Monate für die Bearbeitung des Antrags einplanen. Eine Ausnahme bildet Baden-Württemberg: Hier darf das Verfahren maximal zwei Monate in Anspruch nehmen. Die Baugenehmigung ist dann ungefähr drei Jahre gültig – in diesem Zeitraum sollten Sie Ihre Bauvorlage in die Tat umsetzen, denn Verlängerungen müssen Sie wieder neu beantragen.
Auf den Ablauf des Genehmigungsverfahrens können Sie selbst nur bedingt Einfluss nehmen. Durch eine Bauvoranfrage kann sich der Genehmigungsprozess beschleunigen, da Sie bereits vorab mit der zuständigen Baubehörde Ihr Vorhaben geklärt und einen Bauvorbescheid erhalten haben. Schneller läuft die Genehmigung auch dann, wenn Sie alle notwendigen Dokumente zum Bauantrag beigefügt haben, denn etwaige Nachfragen der Baubehörde kosten Zeit.
Nachbarn müssen nicht zwingend ihre Zustimmung zu einem bäulichen Vorhaben geben. Es kann allerdings nicht schaden, wenn man zum Beispiel beim Abweichen vom Bebauungsplan – etwa durch Nichteinhaltung des Grenzabstandes – die Einverständnis seiner Nachbarn einholt. Durch Unterschrift kann der Nachbar dem Plan zustimmen, er muss es aber nicht. Grundsätzlich haben Nachbarn das Recht, innerhalb eines Jahres Widerspruch gegen Bauten einzulegen.
Gut zu wissen: In manchen Gemeinden wird eine zustimmende Unterschrift von den Nachbarn in den Unterlagen des Bauantrags gefordert.
Ablehnungen eines Bauantrags sind zwar nicht die Regel, kommen jedoch vor. Besonders bei Verletzung von örtlichen Natur- oder Denkmalschutzvorschriften kann das Genehmigungsverfahren scheitern. Als Bauherr haben Sie das Recht einer Ablehnung zu widersprechen. Allerdings ist ein Widerspruch innerhalb von vier Wochen mit einer schlüssigen Begründung, am besten mittels Gutachten eines Bausachverständigen, einzulegen. Daraufhin kann mit der Behörde ein Kompromiss ausgehandelt werden. Kommt es jedoch zu einer erneuten Ablehnung, können Sie die Entscheidung nur noch vor Gericht anfechten. Das bedeutet allerdings, dass sich Ihr Bauvorhaben längere Zeit verzögert.
Bauen kostet – auch die Genehmigung des Bauantrags ist nicht umsonst. Die Kosten hierfür sind nicht klar festgeschrieben und können je nach Größe des Bauvorhabens variieren, sollten aber schon vor der Planung Ihres Projekts in den Baunebenkosten berücksichtigt werden. Die Antragskosten berechnen sich mit folgenden Parametern:
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