Der Teilverkauf eröffnet Ihnen als Immobilienbesitzer eine interessante Option: Sie können einen Teil des Hauses oder der Wohnung veräußern und weiterhin dort leben - ein Auszug auf Ihrem Haus ist nicht nötig. Allerdings haben Sie fortan nicht mehr das alleinige Bestimmungsrecht und müssen sich mit dem neuen Miteigentümer absprechen.
Im Kern handelt es sich beim Teilverkauf um den Verkauf eines bestimmten Anteils – maximal 50 Prozent – des Hauses oder der Wohnung an einen Dritten, während der ursprüngliche Eigentümer den verbleibenden Anteil behält und weiterhin das Wohnrecht genießt. Dies ist besonders im Alter interessant.
Wesentlich beim Teilverkauf ist das sogenannte Nießbrauchrecht. Es garantiert dem Verkäufer das Recht, die Immobilie trotz des Teilverkaufs weiterhin zu nutzen. Dies bedeutet, dass der Verkäufer nach wie vor in der Immobilie wohnen kann, auch wenn ein Teil davon bereits verkauft wurde.
Jedoch ist dieser Vorgang nicht gänzlich kostenfrei für den Verkäufer. Für die Nutzung des verkauften Immobilienanteils fällt in der Regel ein Nutzungsentgelt an. Dieses entspricht einer Art "Miete", die der Verkäufer an den Käufer zahlt und als eine Art Gegenleistung für das Wohnrecht in dem verkauften Immobilienteil verstanden wird.
Die konkrete Höhe des Nutzungsentgelts und die genauen Konditionen werden individuell zwischen Käufer und Verkäufer verhandelt und vertraglich festgelegt. Wichtig ist, dass beide Parteien im Grundbuch eingetragen werden, sodass die Rechte und Pflichten jedes Einzelnen klar definiert und rechtlich abgesichert sind.
Stellen Sie sich vor, Sie könnten von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung profitieren, ohne es vollständig zu Geld machen zu müssen. Mit dem Teilverkauf haben Sie die Möglichkeit, die Vorteile des Immobilienbesitzes mit zusätzlicher finanzieller Freiheit zu kombinieren. Genau das ermöglicht der Teilverkauf. Für viele Hauseigentümer eröffnet dies eine Palette an Vorteilen, die sowohl die finanzielle als auch die Wohnsituation betrifft.
Während der Teilverkauf Ihrer Immobilie auf den ersten Blick viele Vorteile verspricht, sollten Sie sich unbedingt auch mit den Risiken und Nachteilen auseinandersetzen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Die folgenden Aspekte könnten dabei für Sie von Bedeutung sein:
Meistens werden zusätzliche Gebühren fällig. Die finanziellen Aspekte hören nicht beim Nutzungsentgelt auf. Viele Anbieter verlangen zusätzlich eine Servicegebühr, die oftmals rund fünf Prozent des Verkaufswerts beträgt.
Die Verbraucherzentrale rät daher dringend, genau zu prüfen, ob die Vorteile des Teilverkaufs die möglichen Nachteile für Sie aufwiegen. Lassen Sie sich umfassend beraten – beispielsweise eben bei der Verbraucherzentrale – und ziehen Sie Expertenmeinungen hinzu, um die beste Entscheidung für Ihre Situation zu treffen.
Der Teilverkauf einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang, der gut durchdacht sein sollte, insbesondere hinsichtlich des Ablaufs und der rechtlichen Rahmenbedingungen. Lassen Sie uns diese Aspekte genauer beleuchten:
Auswahl des Anbieters
Zunächst suchen Sie sich einen vertrauenswürdigen Anbieter für den Teilverkauf. Dieser sollte transparent arbeiten und über einschlägige Erfahrung in diesem Bereich verfügen. Ein bekanntes Unternehmen, dass sich auf Teilverkäufe spezialisiert hat ist beispielsweise Wertfaktor.
Bewertung durch einen Gutachter
Bevor ein Anteil Ihrer Immobilie verkauft wird, wird ein Gutachter den aktuellen Marktwert schätzen. Hierfür beauftragt der Anbieter in der Regel einen unabhängigen Sachverständigen.
Vertragsabschluss
Ist der Wert ermittelt, folgt die Vertragsunterzeichnung. In diesem Vertrag sind alle Konditionen festgehalten – beispielsweise welcher Prozentanteil verkauft wird, wie das Nießbrauchsrecht geregelt ist und wie hoch das monatliche Nutzungsentgelt ausfällt. Der Vertrag regelt auch, wer beispielsweise hinsichtlich Instandhaltung und Sanierung die Kosten trägt oder wie diese Kosten aufgeteilt werden.
Eintragung ins Grundbuch
Nach Vertragsunterzeichnung erfolgt die Eintragung des Anbieters als Miteigentümer im Grundbuch. Das sichert ihm den entsprechenden Prozentsatz der Immobilie rechtlich zu.
Nießbrauchsrecht
Ein zentrales Element des Teilverkaufs ist das lebenslange Nießbrauchsrecht, das Sie als Verkäufer behalten. Es garantiert Ihnen auch im Alter, weiterhin in der Immobilie wohnen zu können oder diese zu vermieten, wenngleich Sie nur noch einen Teil besitzen.
Zahlung des Nutzungsentgelts
Der Verkäufer zahlt in der Regel ein monatliches Nutzungsentgelt an den Anbieter. Dieses Entgelt kann variieren, abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen und dem verkauften Immobilienanteil.
Wenn Sie einen Teilverkauf Ihrer Immobilie in Erwägung ziehen, sollten Sie Vorteile und Risiken gegeneinander abwägen. Zu den größten Hindernissen und Risiken im Kontext des Teilverkaufs einer Immobilie gehört in vielen Fällen der finanzielle Druck, unter dem eine solche Entscheidung mitunter getroffen wird. Hinzu kommt ein fehlender Überblick über die tatsächlichen Folgekosten und eine Portion Gutgläubigkeit.
In diesem Beispiel gehen wir davon aus, dass der Wert Ihrer Immobilie zum Zeitpunkt des Teilverkaufs bei 550.000 Euro liegt. Sie entscheiden sich, 25 Prozent davon zu verkaufen und erhalten dafür einen Kaufpreis von 137.500 Euro.
Weiter nehmen wir an, dass das jährliche Nutzungsentgelt für diesen Anteil 3,1 Prozent beträgt. Das sind im Jahr 4.262,50 Euro und über 10 Jahre insgesamt 42.725 Euro. Hinzu kommt eine Bearbeitungsgebühr von 7 Prozent auf den Auszahlungsbetrag von 137.500 Euro. Das sind weitere 9.625 Euro, die abgezogen werden. Nun fassen wir die Wertsteigerung der Immobilie innerhalb der nächsten 10 Jahre ins Auge. Diese beträgt 2,5 Prozent pro Jahr.
Daraus ergibt sich folgende Kalkulation: Nach 10 Jahren liegt der Wert der Immobilie insgesamt bei etwa 700.000 Euro. Von diesem Betrag gehören Ihnen noch 75 Prozent, also 525.000 Euro. Von Ihrem Anteil von 525.000 Euro werden die Bearbeitungsgebühr von 9.625 Euro und das Nutzungsentgelt von 42.725 Euro abgezogen. Das ergibt einen Restbetrag von 472.650 Euro.
Unter Berücksichtigung der anfangs erhaltenen 137.500 Euro beim Teilverkauf und der abschließenden Summe von 472.650 Euro haben Sie über die 10 Jahre insgesamt 610.150 Euro erhalten. Ist das ein guter schlechter Deal?
Verglichen mit dem ursprünglichen Immobilienwert von 550.000 Euro und der angenommenen Wertsteigerung auf 700.000 Euro beim Gesamtverkauf nach 10 Jahren, erscheint der Deal finanziell weniger vorteilhaft, da Sie unter der Annahme, dass Sie nicht verkauft hätten, einen Wert von 700.000 Euro erreicht hätten. Ihnen entgehen somit 89.850 Euro - ein schlechter Deal.
Schlussfolgerung: Es ist in vielen Fällen ratsam, sich nach einer Alternative zum Teilverkauf umzusehen, weil sie mehr Nachteile als Vorteile bietet. Infrage kommen etwa eine Umkehrhypothek, eine Leibrente oder eine Immobilienverrentung.
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