Energiekosten: Darf der Vermieter die Heizung drosseln?

Die Kosten für Heizung und Warmwasser haben sich durch die Energiekrise deutlich erhöht. Viele Vermieter überlegen daher, wie sie die Mehrkosten bereits jetzt und nicht erst über die Nebenkostenabrechnung an ihre Mieter weitergeben können. Doch dürfen Vermieter einfach die monatlichen Abschlagszahlungen und damit die Miete erhöhen? Oder gar die Raumtemperatur oder die Warmwassernutzung regulieren? Michaela Rassat, Juristin der Ergo Rechtsschutz Leistungs-GmbH, beantwortet die wichtigsten Fragen.

Wegen der steigenden Energiekosten kann die Nebenkostenabrechnung im kommenden Jahr für viele Mieter zur bösen Überraschung werden. Es kommt aber auch vor, dass Vermieter jetzt schon die monatliche Abschlagszahlung und damit die Warmmiete erhöhen wollen. „Wer am Anfang des Monats auf seinem Konto eine höhere Abbuchung für die Miete entdeckt, muss das nicht hinnehmen“, erläutert Michaela Rassat. „Vermieter dürfen die monatlichen Abschlagszahlungen nicht einfach beliebig anpassen.“ Eine Erhöhung ist nur auf Grundlage der jährlichen Nebenkostenabrechnung erlaubt. Weist sie eine saftige Nachzahlung aus, können Vermieter die Abschlagszahlungen aufstocken. Wer lieber nicht mit einem mulmigen Gefühl auf die nächste Nebenkostenabrechnung warten will, kann mit seinem Vermieter aber auch jetzt schon freiwillig eine höhere Abschlagszahlung vereinbaren.

Derzeit gibt es viele Überlegungen, wie Industrie und Verbraucher Gas einsparen können. Die Bundesnetzagentur schlägt beispielsweise vor, die Mindesttemperatur für Mietwohnungen zu senken und einige Immobilienkonzerne haben bereits angekündigt, die Temperaturen nachts auf 17 Grad Celsius zu beschränken. Eine gesetzliche Mindesttemperatur für Mietwohnungen gibt es in Deutschland nicht, sondern lediglich eine Reihe von Gerichtsurteilen. Die Juristin erläutert: „Vermieter dürfen die Heiztemperatur nicht einfach beliebig senken. Tagsüber müssen nach den Gerichtsentscheidungen in Wohnräumen 20 bis 22 Grad Celsius herrschen. Für die Nacht – also zwischen 23 Uhr und sechs Uhr – ist die Rechtsprechung nicht einheitlich. Nach Ansicht der meisten Gerichte sollte die nächtliche Mindesttemperatur 18 Grad Celsius nicht unterschreiten.“

Bei Unterschreitung dieser Mindesttemperaturen liegt ein Sachmangel der Mietwohnung vor, der zu einer Mietminderung berechtigt. Die Gerichte gehen davon aus, dass innerhalb der sogenannten Heizperiode – meist vom 1. Oktober bis zum 1. Mai – die Heizungsanlage angestellt sein muss sowie auch außerhalb dieses Zeitraums, wenn es zu kalt ist. „Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Außentemperatur mehr als drei Tage in Folge bei weniger als zwölf Grad Celsius liegt, ansonsten liegt auch hier ein Mietmangel vor", so Rassat.

Bei der Warmwasserversorgung gilt laut der Juristin: „Vermieter dürfen ihren Mietern nicht das warme Wasser abstellen und die Verfügbarkeit nicht zeitlich einschränken.“ Konkret heißt das für Mieter, dass zu jeder Zeit warmes Wasser aus den Leitungen kommen muss. Bleibt die Dusche kalt, ist das ein Mangel, der Mieter ebenfalls zu einer Mietminderung berechtigt. „Vorab sollten sie allerdings den Vermieter über das Problem informieren und versuchen, mit ihm gemeinsam eine Lösung zu finden“, rät Rassat.

Die steigenden Preise für Gas, Strom und Lebensmittel werden die Deutschen noch längere Zeit beschäftigen. Rassat empfiehlt daher sowohl Mietern als auch Vermietern, den Dialog miteinander zu suchen. „In manchen Fällen kann es durchaus sinnvoll sein, die Abschlagszahlungen zu erhöhen oder die Heiztemperatur einzuschränken“, so die Rechtsexpertin. Für Mieter wichtig zu wissen: Stehen Vereinbarungen zum Herabsetzen der üblichen Mindesttemperaturen in einem vorgefertigten Formularvertrag, sehen die Gerichte diese bisher als unwirksam an. Eine Vereinbarung über niedrigere Temperaturen ist nur rechtswirksam, wenn sie individuell zwischen beiden Parteien gemeinsam ausgehandelt und schriftlich niedergelegt ist. Es reicht nicht aus, dass Vermieter den Mietern einseitig ein vorgedrucktes Formular zur Unterschrift vorlegen.